Quarta-feira, 17 de Agosto de 2005
CÓDIGO DAS EXPROPRIAÇÕES III - A JUSTA INDEMNIZAÇÃO
Terminamos esta semana a breve análise sobre o Código das Expropriações, com a Justa Indemnização.
Segundo o artigo 23º do Código das Expropriações « a justa indemnização não visa compensar o benefício alcançado pela entidade expropriante, nas ressarcir o prejuízo que para o expropriado advém da expropriação, correspondente ao valor real e corrente do bem de acordo com o seu destino efectivo ou possível numa utilização económica normal, à data da declaração de utilidade pública. Tendo em consideração as circunstâncias e condições de facto existentes naquela data». Ou seja, trata-se do valor de mercado do bem, aquele que estará disposto a pagar o comprador médio, entendendo-se comprador médio como uma pessoa prudente, conhecedora do valor a que se compram e vendem os imóveis em determinado mercado. Todavia há quem considere que o valor de mercado será apenas o ponto de partida para o cálculo da indemnização, devendo também serem contabilizados os custos que o indemnizado suportará para repor a situação patrimonial em que se encontrava. Por outro lado, a justa indemnização não compreende as potencialidades em abstracto do bem expropriado. Por exemplo se o terreno é loteável não deverá ser paga indemnização como se já estivesse loteado com todos os lotes vendidos, já que para que assim fosse o proprietário também teria de suportar determinados encargos (custos do loteamento) que não suportou.
Factores a excluir da Justa Indemnização:
a) A mais-valia resultante da própria Declaração de Utilidade Pública: por exemplo, se um terreno de cultivo é expropriado para se criar um espaço urbanizável, a indemnização deverá consistir no valor de mercado de um terreno de cultivo e não de uma área urbanizável.
b) A mais-valia que resultar de obras ou empreendimentos públicos concluídos há menos de 5 anos, no caso de não ter sido liquidado encargo de mais-valia e na medida deste. Por exemplo, se o expropriado tinha uma casa a confrontar com um caminho de terra e se, há menos de 5 anos esse terreno foi alcatroado, aumentando o valor da casa e se não tiver sido pago o imposto correspondente a esse aumento de valor, a indemnização deverá ser paga como se a casa confrontasse como antigo caminho de terra.
c) A mais-valia que resultar de benfeitorias voluptuárias ou úteis levadas a cabo depois da declaração de utilidade pública, porque se entende que o expropriado só as realizou para aumentar o valor da indemnização e porque tais benfeitorias não eram necessárias, ou seja, não se destinavam a evitar a perda ou deterioração do bem.
d) A mais-valia resultante de informações de viabilidade, licenças ou autorizações administrativas requeridas depois da resolução de requerer a declaração de utilidade pública – visa evitar situações em que determinada pessoa proprietária de um terreno de cultivo, sabendo que este vai ser expropriado, requeira uma autorização de construção, apenas para ser indemnizado como tal e não como área de cultivo, por exemplo.
A justa indemnização se bem que calculada ao tempo da declaração de utilidade pública é actualizada à data da decisão final com a evolução do índice de preços no consumidor.
Resta dizer que, para efeitos do cálculo da indemnização por expropriação, o solo classifica-se em solo apto para construção e solo para outros fins.



publicado por Elisa Santos às 11:12
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CÓDIGO DAS EXPROPRIAÇÕES II - A EXPROPRIAÇÃO LITIGIOSA
Conforme prometido esta semana passamos, na continuação da passada semana, à expropriação litigiosa.
Caso a entidade expropriante (Câmara Municipal, por exemplo) e o proprietário não tenham chegado a acordo, celebrando uma escritura ou auto de expropriação amigável inicia-se o processo de expropriação litigiosa.
O processo de expropriação litigiosa inicia-se com a promoção da arbitragem pela entidade expropriante. Melhor explicando, a entidade expropriante requer ao Presidente do Tribunal da Relação, do Porto, no caso da nossa zona, a designação de 3 árbitros, ou seja de 3 peritos, que irão apresentar um cálculo daquilo que consideram a justa indemnização.
A nomeação de tais árbitros é notificada ao proprietário do bem a expropriar que tem o direito de, no prazo de 15 dias, apresentar quesitos ao Árbitro Presidente, ou seja, formular questões que o expropriado considere importantes (como por exemplo, o índice máximo de ocupação urbana para o solo a expropriar), para se obter a justa indemnização.
Seguidamente os árbitros proferem a «decisão arbitral» da qual consta o montante da indemnização a pagar. A entidade expropriante deverá, após a decisão arbitral, depositar à ordem do Tribunal o montante declarado pelos árbitros. Depois de efectuado o depósito, o juiz adjudica à entidade expropriante, a propriedade e a posse do bem e notifica o expropriado do montante depositado e da faculdade de recorrer da decisão arbitral. No prazo de 20 dias a contar desta notificação deve o expropriado recorrer caso não concorde com o montante depositado, indicando o seu perito. Este recurso tem como objectivo que 5 peritos (3 nomeados pelo Tribunal e 2 nomeados pela entidade expropriante e pelo expropriado) procedam a uma nova avaliação do bem expropriado. Com base na avaliação feita pelos 5 peritos o juiz fixa a indemnização a pagar. Desta decisão do juiz poderá ainda haver recurso para o Tribunal da Relação.

Na próxima semana abordaremos a questão da Justa Indemnização.



publicado por Elisa Santos às 11:08
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CÓDIGO DAS EXPROPRIAÇÕES I - A EXPROPRIAÇÃO AMIGÁVEL
Vamos esta semana iniciar uma série de 3 artigos que se debruçarão sobre o Código das Expropriações. A matéria é muito vasta, pelo que se fará um sobrevoo simples para que o leitor fique com uma ideia geral.
Para Freitas do Amaral, a expropriação é «o acto administrativo pelo qual a Administração Pública decide, com base na lei, extinguir um direito subjectivo sobre um bem imóvel privado, com fundamento na necessidade dele para a realização de um fim de interesse público, e, consequentemente, se apropria desse bem, ficando constituída na obrigação de pagar ao titular do direito sacrificado uma justa indemnização». É o mesmo que dizer que a expropriação consiste na decisão de um órgão público, em nome do interesse público, fazer seu um bem privado, pagando por isso uma indemnização.
A Expropriação ou a Declaração de Utilidade Pública só pode ser declarada pelo Primeiro-Ministro, pelo Ministro responsável pelo departamento ao qual compete a apreciação final do processo ou pelo Ministro responsável pelo ordenamento do Território e ainda pela Assembleia Municipal sob proposta da Câmara Municipal. Neste último caso a deliberação da Assembleia Municipal deverá ser comunicada ao membro do Governo competente, o qual fiscalizará a legalidade do acto.
A entidade interessada antes de requerer a Declaração de Utilidade Pública, deve diligenciar no sentido de adquirir os bens por via do direito privado – artigo 11º, nº 1 do Código das Expropriações. Ou seja, a entidade interessada deverá remeter ao proprietário do bem a expropriar, uma carta onde conste uma proposta de compra, como se de um negócio entre particulares se tratasse. No caso de não ser conhecido o proprietário do bem a expropriar a proposta é publicitada através de editais. A falta de resposta do proprietário ou a recusa de aceitação de proposta por parte do proprietário ou outros interessados, confere de imediato à entidade interessada na expropriação a faculdade de apresentar o requerimento para a declaração de utilidade pública. Isto é o mesmo que dizer que antes da expropriação propriamente dita, decorre uma fase, obrigatória por lei, na qual se tenta celebrar um negócio entre o dono do prédio e a Câmara Municipal, por exemplo. Se tal negócio não for celebrado por falta de acordo, então aí a Câmara Municipal inicia o processo de declaração de utilidade pública ou expropriação.
Seguem-se as formalidades inerentes à declaração de utilidade pública, sendo a mesma publicada no Diário da República e notificada aos expropriados, por carta, se forem conhecidos e por edital, se forem desconhecidos.
Quinze dias após a publicação atrás referida a entidade expropriante (Câmara Municipal, por exemplo), dirige proposta de indemnização ao expropriado, o qual poderá responder no prado de 15 dias, apresentando uma contraproposta baseada no relatório de um perito por si escolhido. Se houver acordo celebra-se a Escritura de Expropriação Amigável ou Auto de Expropriação Amigável.

Na próxima semana abordaremos a Expropriação Litigiosa.



publicado por Elisa Santos às 11:06
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Quinta-feira, 11 de Agosto de 2005
IMPUGNAÇÃO PAULIANA
Desta feita decidi informar os leitores sobre a Impugnação Pauliana. Apesar de se tratar de um nome bastante complicado, pode ser explicado em termos simples.
A Impugnação Pauliana vem regulada nos artigos 610º e seguintes do Código Civil que nos dizem que o credor pode impugnar, ou seja interpor uma acção judicial contra, os actos que envolvam diminuição da garantia patrimonial do crédito. Exemplificando para sermos mais esclarecedores.
Imaginemos que alguém tem uma dívida relativamente grande. Essa mesma pessoa tem também uma casa que pode ser penhorada para pagar a tal divida. Então essa pessoa (devedor) decide fazer uma doação ou uma compra e venda simulada da referida casa, unicamente para impedir que o credor lhe penhore a casa. E assim quando o credor constata que não recebe o valor em divida e vai procurar bens do devedor para os poder mandar penhorar e fazer-se pagar, descobre que os bens já não se encontram em nome do devedor, mas de terceiros.
Nessa altura o credor por interpor nos tribunais uma acção de impugnação pauliana. Mas atenção, para que esta acção obtenha sucesso é necessário que se verifiquem os seguintes requisitos:
1) O crédito, ou seja, a dívida tem de ser anterior ao acto, ou se o crédito for posterior ao acto, este tem de ter sido realizado com o fim de impedir a satisfação do direito do futuro credor, isto é o mesmo que dizer que se, por exemplo, o devedor vende ficticiamente a sua casa para que não possa ser penhorada, a dívida deve ter sido constituída antes da venda; no caso de a dívida ser constituída depois da venda é necessário provar que aquela venda foi propositadamente feita para deixar o devedor sem bens, para constituir a dívida «à vontade».
2) É ainda necessário que com o tal acto praticado pelo devedor para retirar a casa do seu património, tenha ficado sem outros bens para garantir a divida. Ou seja, se o devedor fizer a doação de uma casa, mas continuar a possuir bens suficientes susceptíveis de serem penhorados para pagamento, então a acção de impugnação pauliana não obtém sucesso.
3) Por fim é preciso provar a má fé do devedor e do terceiro que adquiriu a casa, é preciso provar que a compra e venda é «falsa» (simulada) e que só serviu para impedir qualquer penhora. Aqui haverá que distinguir se o acto pelo qual a dita casa saiu do património do devedor, foi um acto gratuito (doação) ou oneroso (compra e venda). Se o acto for gratuito a impugnação pauliana procede (tem sucesso) mesmo que tenha sido praticado de boa fé, ou seja, o credor não tem de provar nada, basta demonstrar a doação. Se o acto for oneroso o credor tem de provar que o devedor e o terceiro que comprou agiram de má fé que se tratou de um negócio fictício para «salvar» a casa.
Resta informar que se a acção de impugnação pauliana, interposta pelo credor, proceder (o tribunal dá razão ao credor), o bem vendido ou doado passa a poder ser executado 8penhorado) pelo credor, para obter pagamento do seu crédito.


publicado por Elisa Santos às 17:04
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