Os Contratos de Arrendamento Urbano para Habitação podem celebrar-se com prazo certo ou por duração indeterminada. Todavia, para que o contrato seja considerado com prazo certo, tal prazo tem de constar expressamente do contrato. Se nada constar, o contrato tem-se como de duração indeterminada. O prazo do contrato não pode ser inferior a 5 anos, nem superior a 30 anos e considera-se automaticamente renovado no seu termo, por períodos mínimos sucessivos de 3 anos, se outro prazo de renovação não estiver contratualmente previsto.
O inquilino pode opor-se à renovação automática do contrato, comunicando a sua intenção ao senhorio de não pretender a renovação. Tal decisão deve ser comunicada ao senhorio com a antecedência mínima de 120 dias, sob pena de serem devidas as rendas relativas ao período de pré-aviso que não foi cumprido.
Já o senhorio deverá respeitar o prazo de um ano, de modo a impedir a renovação automática do contrato, ou seja, terá de informar o inquilino com a antecedência mínima de um ano.
Nos contratos de duração indeterminada, a denúncia do contrato é igual para os inquilinos, devendo estes comunicar a sua intenção com a antecedência de 120 dias.
Já no tocante à denúncia promovida pelo senhorio a situação é bem diferente. O senhorio só poderá proceder à cessação de um contrato de duração indeterminada numa das seguintes situações:
1) Necessidade de habitação para si ou para algum dos seus filhos – neste caso, o senhorio terá de ser proprietário há mais de 5 anos, excepto no caso de ter herdado o prédio, e não poderá ter outra casa no mesmo concelho que satisfaça as mesmas necessidades, já que, se tiver várias casas, deverá denunciar o contrato que tenha celebrado há menos tempo.
2) Para demolição ou realização de obra de remodelação ou restauro profundos – neste caso o senhorio deverá, ou garantir o realojamento do arrendatário no mesmo concelho, ou indemnizar o arrendatário por todas as despesas e prejuízos tanto patrimoniais, como morais.
3) Mediante comunicação ao arrendatário com antecedência não inferior a 5 anos, sobre a data em que se pretenda a cessação, devendo confirmar a sua comunicação de denúncia do contrato, entre 15 meses e 1 ano relativamente à data em que pretende efectivar a cessação do contrato. Ou seja, o senhorio deverá proceder a 2 comunicações: uma com a antecedência de 5 anos e uma segunda, com a antecedência mínima de um ano e máxima de 15 meses.
Em quaisquer dos três casos apresentados, o senhorio deverá saber que deverá pagar ao arrendatário, uma indemnização de montante equivalente a um ano de renda.
* Advogada