Foi recentemente publicado o Novo Regime do Arrendamento Urbano, a Lei nº 6/2006, de 27 de Fevereiro, ao qual já se chamou a Nova Lei das Rendas. Hoje iremos abordar a questão da actualização das rendas no arrendamento para habitação e em que circunstâncias tal actualização pode acontecer.
Antes de mais é necessário estabelecer o valor do locado, ou seja, do local arrendado, casa, apartamento, etc. O valor do locado resulta, por um lado, da avaliação realizada pela Administração Fiscal, na qual se levam em linha de conta vários parâmetros, tais como o custo médio de construção por metro quadrado, o coeficiente de qualidade e conforto, o número de anos da edificação; esta avaliação terá de ter sido realizada há menos de 3 anos. Este valor de avaliação é conjugado com o estado de conservação do locado, no caso de a edificação ter mais de 10 anos, determinado por arquitecto ou engenheiro. A cada estado de conservação, que varia ente 1 (péssimo) e 5 (excelente), é atribuído um coeficiente que, por sua vez, se multiplica pelo valor da avaliação. A renda actualizada não pode ultrapassar o valor anual de 4% sobre o valor do locado. Assim, se um apartamento for avaliado em € 60.000,00 pelas finanças e for determinado que o seu grau de conservação é médio, a que corresponde um coeficiente de 0,9, o valor do locado será de € 54.000,00 (€60.000,00 x 0,9). Logo, 4% de € 54.000,00 serão € 2.160,00 de renda anula permitida, ou seja, € 180,00 de renda mensal.
O processo de actualização da renda inicia-se com a comunicação do senhorio. Todavia, o senhorio só pode exigir actualização de renda se a edificação já se encontrar avaliada pelas finanças e se o seu nível de conservação for médio ou superior. Se o nível de conservação for mau ou péssimo, o senhorio já não poderá promover a actualização de renda. O inquilino dispõe do prazo de 40 dias para se pronunciar. Nesse prazo, o inquilino pode requerer a realização de nova avaliação do prédio ao serviço de finanças competente, dando disso conhecimento ao senhorio. O inquilino pode também alegar três razões:
1) Ter idade igual ou superior a 65 anos;
2) Ser portador de deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60%;
3) Ser o rendimento anual bruto corrigido do agregado familiar inferior a 5 salários mínimos nacionais anuais.
Todavia mesmo nestes três casos apresentados, a renda será actualizada, distinguindo-se, contudo, o faseamento da actualização. Ou seja, o inquilino terá sempre de aceitar a actualização, já que se não a aceitar, resta-lhe desocupar o locado no prazo de 6 meses; todavia, dependendo das circunstâncias particulares do arrendatário, a actualização será faseada em diferente número de anos.
Tal processo, do faseamento da actualização, será estudado na próxima semana.