Terça-feira, 28 de Fevereiro de 2006
A Actualização de Rendas no Novo Regime do Arrendamento Urbano

Foi recentemente publicado o Novo Regime do Arrendamento Urbano, a Lei nº 6/2006, de 27 de Fevereiro, ao qual já se chamou a Nova Lei das Rendas. Hoje iremos abordar a questão da actualização das rendas no arrendamento para habitação e em que circunstâncias tal actualização pode acontecer.
Antes de mais é necessário estabelecer o valor do locado, ou seja, do local arrendado, casa, apartamento, etc. O valor do locado resulta, por um lado, da avaliação realizada pela Administração Fiscal, na qual se levam em linha de conta vários parâmetros, tais como o custo médio de construção por metro quadrado, o coeficiente de qualidade e conforto, o número de anos da edificação; esta avaliação terá de ter sido realizada há menos de 3 anos. Este valor de avaliação é conjugado com o estado de conservação do locado, no caso de a edificação ter mais de 10 anos, determinado por arquitecto ou engenheiro. A cada estado de conservação, que varia ente 1 (péssimo) e 5 (excelente), é atribuído um coeficiente que, por sua vez, se multiplica pelo valor da avaliação. A renda actualizada não pode ultrapassar o valor anual de 4% sobre o valor do locado. Assim, se um apartamento for avaliado em € 60.000,00 pelas finanças e for determinado que o seu grau de conservação é médio, a que corresponde um coeficiente de 0,9, o valor do locado será de € 54.000,00 (€60.000,00 x 0,9). Logo, 4% de € 54.000,00 serão € 2.160,00 de renda anula permitida, ou seja, € 180,00 de renda mensal.
O processo de actualização da renda inicia-se com a comunicação do senhorio. Todavia, o senhorio só pode exigir actualização de renda se a edificação já se encontrar avaliada pelas finanças e se o seu nível de conservação for médio ou superior. Se o nível de conservação for mau ou péssimo, o senhorio já não poderá promover a actualização de renda. O inquilino dispõe do prazo de 40 dias para se pronunciar. Nesse prazo, o inquilino pode requerer a realização de nova avaliação do prédio ao serviço de finanças competente, dando disso conhecimento ao senhorio. O inquilino pode também alegar três razões:
1) Ter idade igual ou superior a 65 anos;
2) Ser portador de deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60%;
3) Ser o rendimento anual bruto corrigido do agregado familiar inferior a 5 salários mínimos nacionais anuais.
Todavia mesmo nestes três casos apresentados, a renda será actualizada, distinguindo-se, contudo, o faseamento da actualização. Ou seja, o inquilino terá sempre de aceitar a actualização, já que se não a aceitar, resta-lhe desocupar o locado no prazo de 6 meses; todavia, dependendo das circunstâncias particulares do arrendatário, a actualização será faseada em diferente número de anos.
Tal processo, do faseamento da actualização, será estudado na próxima semana.



publicado por Elisa Santos às 23:54
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Segunda-feira, 20 de Fevereiro de 2006
Os Julgados de Paz
Os Julgados de Paz são tribunais com características especiais, competentes para resolver processos de valor reduzido, até € 3740,98 de forma rápida e a custos pouco onerosos. Existem todavia matérias relativamente às quais os Julgados de Paz não têm competência para se pronunciarem, nomeadamente, matérias que envolvam Direito da Família (divórcios, regulação do poder paternal), Direito das Sucessões (heranças), Direito do Trabalho e Acção de Despejo. Em todas as outras situações, desde que não ultrapassem os tais € 3740,98, o Julgado de Paz pode decidir. Em termos genéricos pode-se dizer que os Julgados de Paz são competentes para dirimir questões relativas:
- Incumprimento de Contratos e Obrigações;
- Responsabilidade civil – contratual e extracontratual;
- Direito sobre bens móveis ou imóveis – como por exemplo propriedade, condomínio, escoamento natural de águas, comunhão de valas, abertura de janelas, portas e varandas, plantação de árvores e arbustos, paredes e muros divisórios;
- Arrendamento urbano, com excepção da já citada Acção de Despejo.
Os conflitos no Julgado de Paz resolvem-se de duas formas:
A Mediação – ambas as partes acordam que o litígio entre elas seja resolvido de acordo com a convicção de um mediador. No fundo passa-se como uma negociação entre as partes de modo a alcançar um acordo. Nessa negociação as partes são ajudadas por um Mediador de Conflitos.
O Julgamento – no caso de as partes não conseguirem alcançar um acordo, é realizado o julgamento, findo o qual é proferido uma Sentença do Juiz de Paz. Convém esclarecer que se essa Sentença disser respeito a acção com valor superior a € 1.870,49, as partes podem sempre recorrer, para os tribunais comuns.
Pode-se dizer que a grande vantagem da existência dos Julgados de Paz é o seu baixo custo no que às custas dos tribunais respeita. Isto porque os custos devidos são fixos – taxa única de € 70,00 – a cargo da parte vencida ou repartidos entre ambas as partes, na percentagem determinada pelo Juiz de Paz. Se o processo for concluído por acordo alcançado através de mediação a taxa é reduzida para € 50,00.
As partes têm de comparecer pessoalmente, podendo, se o desejarem, fazer-se acompanhar por Advogado, Advogado Estagiário ou Solicitador. Todavia a constituição de advogado é obrigatória se for interposto recurso da Sentença.
Geograficamente falando o Julgado de Paz mais próximo de Chaves é o Julgado de Paz do Agrupamento dos Concelhos de Santa Marta de Penaguião, Alijó, Murça, Peso da Régua, Sabrosa e Vila Real. Pode um residente em Chaves interpor uma acção neste julgado de paz? Só se a outra parte for domiciliada num dos concelhos indicados ou se o objecto da acção estiver localizado num desses concelhos (imaginemos que o terreno objecto da acção se localiza nos concelhos referidos).
Assim, para já resta-nos aguardar a criação do Julgado de Paz da nossa área de interesse.



publicado por Elisa Santos às 13:46
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Segunda-feira, 13 de Fevereiro de 2006
O Contrato de Mútuo
Esta semana iremos abordar a questão do Contrato de Mútuo ou Empréstimo. Este tipo de contrato é bastante importante na vida das pessoas pois, com relativa frequência se fazem empréstimos de dinheiro a amigos e familiares.
O Mútuo (ou Empréstimo) é o contrato pelo qual uma das partes (o mutuante) empresta a outrém (o mutuário) dinheiro ou outra coisa fungível (coisa fungível é aquela que pode ser substituída por outra equivalente), ficando o mutuário obrigado a restituir outro tanto do mesmo género e qualidade. Está e a definição apresentada no artigo 1142º do Código Civil.
Importante neste tipo de contrato é a forma que o mesmo deve revestir. Assim:
a) Se for um empréstimo de valor inferior a € 2.000,00 não é necessário reduzir o contrato a escrito, bastando o mero acordo verbal. Todavia, como os acordos verbais carecem de ser provados através de testemunhas, no caso de haver desentendimento entre as partes, aconselho a que sejam reduzidos a escrito, apesar de a lei não exigir tanto.
b) Se for um empréstimo de valor entre € 2.000,00 e € 20.000,00, o contrato só será válido se constar de documento escrito, assinado pelo mutuário (mutuário é aquele a quem o dinheiro é emprestado). Aconselho neste caso, o reconhecimento presencial da assinatura do mutuário de modo a evitar que, posteriormente, venha a alegar que a assinatura é falsa.
c) Se se tratar de um empréstimo de valor superior a € 20.000,00, o contrato deverá ser celebrado por escritura pública, num cartório notarial.
Nos contratos de mútuo deve constar a identidade o mais completa possível (Bilhete de Identidade e Cartão de Contribuinte) e a residência do mutuante e do mutuário, bem como dos fiadores, se os houver, indicando-se a quantia mutuada, qual o prazo em que a mesma deve ser restituída ao mutuante e, caso sejam convencionados juros, qual a respectiva taxa. O contrato deverá ser datado e assinado por mutuante, mutuário e fiadores. Convirá, relativamente aos fiadores consignar no contrato que os mesmos assumem como fiadores e principais pagadores, a obrigação de pagarem ao mutuante a quantia mutuada, bem como os juros remuneratórios convencionados e os juros de mora que forem devidos em caso de incumprimento por parte do mutuário. Para maior segurança sugere-se que a quantia entregue ao mutuário seja feita através de cheque, consignado no próprio contrato o número do cheque e a respectiva entidade bancária.
Estas cautelas são necessárias na medida em que nos termos da lei (artigo 46º, nº 2 do Código de Processo Civil), os documentos particulares assinados pelos devedores, que importam constituição ou reconhecimento de obrigações pecuniárias, cujo montante seja determinado ou determinável, constituem títulos executivos. Quer isto dizer que, com esse documento, no caso de incumprimento, o credor pode, de imediato, requerer a penhora de bens do devedor para pagamento do seu crédito.


publicado por Elisa Santos às 12:18
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Segunda-feira, 6 de Fevereiro de 2006
O Arresto
Diz o nº 1 do artigo 619º do Código Civil: «O credor que tenha justo receio de perder a garantia patrimonial do seu crédito pode requerer o arresto dos bens do devedor». Imaginemos o caso em que alguém empresta dinheiro a um conhecido, confiando que essa pessoa tem vários bens que servirão como garantia do empréstimo; entretanto verifica que o devedor está a vender os seus bens, correndo o credor o risco de ficar sem qualquer garantia. Neste caso, o credor deverá interpor uma acção em tribunal. Nessa acção o credor deverá alegar factos prováveis da existência do crédito. Tal crédito poderá ser emergente de vários negócios: compra e venda, contrato-promessa, locação, empreitada, mútuo (empréstimo), permuta, etc. Por outro lado, não é obrigatório que o crédito já se encontre vencido. O legislador não condicionou o arresto à verificação do vencimento ou liquidez do crédito, na medida em que, muitas vezes, o crédito ainda não está vencido mas, porque existe na esfera jurídica do credor, importa acautelá-lo, se o mesmo estiver em perigo.
Importa também esclarecer que o credor deverá provar que existe «justo receio» de perder a garantia patrimonial do seu crédito. Esta ideia de «justo receio» é talvez melhor perceptível através da enumeração de alguns exemplos:
- Actos do devedor no sentido de vender ou ocultar o seu património;
- Actos do devedor de oneração dos bens que poderiam servir de garantia: imaginemos que o devedor hipoteca a favor de outra pessoa o prédio que o credor considerava garantir o seu crédito;
- Ausência do devedor para parte incerta;
- Risco de insolvência (falência) do devedor, por dissipação ou oneração dos seus bens;
-Acentuada diferença entre o crédito e o valor do património do devedor, o qual (património) é de fácil ocultação.
O credor além de deduzir os factos que tornam provável a existência do crédito e justificam o receio invocado, deve relacionar os bens que devem ser arrestados ou apreendidos. Todavia, existem alguns bens que não podem ser objecto de arresto e dos quais se destacam:
- Os bens imprescindíveis a qualquer economia doméstica que se encontrem na residência permanente do devedor, salvo se o arresto tiver por fundamento a falta de pagamento do preço da respectiva aquisição ou reparação (o comerciante que vende o frigorífico a crédito pode mandar arrestar esse mesmo frigorífico).
- Os instrumentos de trabalho e os objectos indispensáveis ao exercício da actividade ou formação profissional do devedor.
- Dois terços dos vencimentos ou prestações sociais recebidos pelo devedor, ou seja, só se poderá arrestar um terço, desde que a parte não penhorada seja superior ao salário mínimo nacional.
- Os instrumentos indispensáveis aos deficientes e os objectos destinados ao tratamento de doentes.



publicado por Elisa Santos às 17:09
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