Decerto já muitos dos nossos leitores ouviram falar da «Empresa na Hora». Convém então esclarecer de que se trata.
Até aqui, para duas ou mais pessoas constituírem uma sociedade, eram obrigadas a cumprir certas formalidades, como escolher o nome da sociedade, outorgar a escritura pública de sociedade, finalizando com o registo na competente Conservatória do Registo Comercial.
Hoje tudo está muito mais simplificado. Bastará aos futuros sócios dirigirem-se a um Posto de Atendimento (em Vila Real já existe um posto), munidos dos seus Bilhetes de Identidade e Cartões de Contribuinte.
Podem ser constituídas nos balcões «Empresas na Hora», sociedades unipessoais, sociedades por quotas e sociedades anónimas. A escolha do balcão não é vinculativa, ou seja, uma futura sociedade de Chaves, pode ser constituída em Lisboa, Porto ou Castelo Branco.
Os futuros sócios escolhem um nome para a sociedade, de entre uma lista que lhes é apresentada no balcão. Podem todavia completar a firma com a descrição do objecto social. Podem, por exemplo, os sócios escolher a expressão «Apetecível» e acrescentar, Restaurante e Snack-Bar.
De seguida os sócios escolhem o pacto social, já minutado, correspondente ao tipo de sociedade que querem criar.
Caso o depósito do capital social ainda não tenha sido efectuado no momento da constituição da empresa, os sócios devem declarar, sob sua responsabilidade, que o mesmo será depositado, em dinheiro, no prazo de 5 dias úteis. Contudo, a quantia referente ao capital social pode ser levantada logo que a empresa esteja constituída. Na prática o dinheiro não precisará de se encontrar depositado mais de 24 horas.
Os cidadãos estrangeiros, nomeadamente da União Europeia, também podem constituir uma sociedade em mecanismo de «empresa na hora». Precisarão apenas de ser titulares de cartão de contribuinte português. O que também, é relativamente simples: pode ser obtido em qualquer Repartição de Finanças, sob exibição do documento nacional de identificação.
O custo da constituição é de € 360,00, incluindo as publicações.
Após a constituição da sociedade por todos os sócios presentes no posto de atendimento, deverá, no prazo de 15 dias, ser entregue, em triplicado, na Repartição de Finanças, a declaração de início de actividade. Esta declaração deverá ser também assinada pelo Técnico Oficial de Contas escolhido pela empresa.
Resta dizer que, apesar de ser apto para criar a sociedade qualquer um dos postos de atendimento espalhados pelo país, a conservatória competente é a da área da sede da sociedade. É esta que deve ser referida nos documentos da sociedade e onde devem ser tratados todos os assuntos posteriores à sua constituição, nomeadamente, legalização do livro de actas e restantes livros contabilísticos, emissão de certidões e registo de qualquer acto da vida da sociedade de registo obrigatório.
O usufruto encontra-se regulado nos artigos 1439º e seguintes do Código Civil. Trata-se do direito de gozar temporária e plenamente uma coisa ou direito alheio, sem alterar a sua forma ou substância. Desde logo convém esclarecer que a expressão «sem alterar a sua forma ou substância», não se confunde com o destino económico da coisa ou o fim a que encontrava afectada à data do início do usufruto. Assim, se o usufrutuário de uma casa de habitação a afectar a um fim não habitacional, por exemplo, um armazém de mercadorias, não altera a substância da coisa, mas dá-lhe um destino económico diferente.
O usufruto permite que uma pessoa disponha dos seus bens e, simultaneamente, reserve para si, o direito de os gozar durante certo tempo. Se, por exemplo, uma pessoa quiser doar a outra, determinado imóvel, mas sem ficar privado do direito de o usar ou fruir enquanto viver, o esquema mais apto a alcançar esse objectivo é a doação com reserva de usufruto a favor do doador.
O usufruto tem uma limitação temporal que é a vida do usufrutuário. Ou seja, o usufruto acaba quando o usufrutuário morre. O usufruto não se herda. Todavia, o usufrutuário pode trespassar a outra pessoa o seu direito: imaginemos o usufrutuário de um prédio urbano que recebe as rendas mensais pagas pelos inquilinos; este usufrutuário pode trespassar o direito às ditas rendas; contudo, aquele que adquire o direito do usufrutuário deverá saber que está a adquirir um direito que se extinguirá na data da morte do primitivo usufrutuário.
O usufruto pode ser constituído por contrato, testamento, usucapião ou disposição da lei. Destas, as mais frequentes são a doação com reserva de usufruto, de que já se falou e o testamento. É comum a situação em que uma pessoa tem interesse em deixar os seus bens a determinada pessoa e, simultaneamente, atribuir a outra o direito de os gozar enquanto for viva.
Uma questão pertinente diz respeito a saber a quem cabe proceder às obras no bem: ao usufrutuário ou ao proprietário? A lei estipula que se encontram a cargo do usufrutuário as despesas de administração e as reparações ordinárias. Diz ainda a lei que não se consideram ordinárias as reparações que, no ano em que forem necessárias, excedam dois terços do rendimento líquido desse ano. Assim, se por exemplo, se tratar de uma vivenda arrendada por € 300,00, por mês, se as obras excederem o valor de € 3.600,00 (valor das rendas anuais), já não caberá ao usufrutuário proceder à feitura de tais obras. Caberá ao proprietário fazê-las, depois de avisado pelo usufrutuário.
Resta dizer que o usufruto extingue-se por morte do usufrutuário, ou chegado o termo do prazo por que o direito foi conferido, quando não seja vitalício; pela reunião do usufruto e da propriedade na mesma pessoa; pelo seu não exercício durante 20 anos, qualquer que seja o motivo; pela perda total da coisa usufruída; e, pela renúncia ao usufruto.
O inquilino pode opor-se à renovação automática do contrato, comunicando a sua intenção ao senhorio de não pretender a renovação. Tal decisão deve ser comunicada ao senhorio com a antecedência mínima de 120 dias, sob pena de serem devidas as rendas relativas ao período de pré-aviso que não foi cumprido.
Já o senhorio deverá respeitar o prazo de um ano, de modo a impedir a renovação automática do contrato, ou seja, terá de informar o inquilino com a antecedência mínima de um ano.
Nos contratos de duração indeterminada, a denúncia do contrato é igual para os inquilinos, devendo estes comunicar a sua intenção com a antecedência de 120 dias.
Já no tocante à denúncia promovida pelo senhorio a situação é bem diferente. O senhorio só poderá proceder à cessação de um contrato de duração indeterminada numa das seguintes situações:
1) Necessidade de habitação para si ou para algum dos seus filhos neste caso, o senhorio terá de ser proprietário há mais de 5 anos, excepto no caso de ter herdado o prédio, e não poderá ter outra casa no mesmo concelho que satisfaça as mesmas necessidades, já que, se tiver várias casas, deverá denunciar o contrato que tenha celebrado há menos tempo.
2) Para demolição ou realização de obra de remodelação ou restauro profundos neste caso o senhorio deverá, ou garantir o realojamento do arrendatário no mesmo concelho, ou indemnizar o arrendatário por todas as despesas e prejuízos tanto patrimoniais, como morais.
3) Mediante comunicação ao arrendatário com antecedência não inferior a 5 anos, sobre a data em que se pretenda a cessação, devendo confirmar a sua comunicação de denúncia do contrato, entre 15 meses e 1 ano relativamente à data em que pretende efectivar a cessação do contrato. Ou seja, o senhorio deverá proceder a 2 comunicações: uma com a antecedência de 5 anos e uma segunda, com a antecedência mínima de um ano e máxima de 15 meses.
Em quaisquer dos três casos apresentados, o senhorio deverá saber que deverá pagar ao arrendatário, uma indemnização de montante equivalente a um ano de renda.
* Advogada
Todavia, a actualização não produz efeitos de imediato. Ou seja, o senhorio não pode exigir a renda actualizada logo que comunique a sua intenção ao inquilino.
Em regra a actualização do valor da renda é feita de forma faseada ao longo de 5 anos. Assim, no primeiro ano aplica-se um quarto do aumento; no segundo ano, dois quartos do aumento; no terceiro ano, três quartos do aumento; no quarto ano aplica-se a actualização total inicialmente comunicada; no quinto ano aplica-se a renda actualizada acrescida da percentagem de aumento que vigorar para esse ano.
Esta regra de faseamento em 5 anos tem duas excepções: o faseamento em 2 anos e o faseamento em 10 anos.
Faseamento em 2 anos: a actualização poderá ser feita em 2 anos se o inquilino não tiver idade igual ou superior a 65 anos ou não padecer de deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60%. Para além disso, o senhorio terá de provar que o agregado familiar do arrendatário dispõe de um rendimento anual bruto superior a 15 salários mínimos nacionais. A actualização também será feita em 2 anos quando o arrendatário não tenha no locado a sua residência permanente, habite ou não outra casa, própria ou alheia. Este último caso contempla, por exemplo, as residências de férias.
Faseamento em 10 anos: a actualização será feita em 10 anos caso o inquilino se encontre em qualquer uma das seguintes situações:
a) Idade igual ou superior a 65 anos;
b) Portador de deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60%;
c) Caso o rendimento anual bruto do agregado familiar seja inferior a 5 salários mínimos nacionais anuais.
Caso o arrendatário não concorde com a actualização resta-lhe desocupar a casa no prazo de 6 meses.
Todavia, há situações especiais nas quais o arrendatário pode ter direito a um subsídio de renda de modo a conseguir suportar a actualização de renda, sem ser obrigado a desocupar a casa. Trata-se essencialmente de duas situações que dão lugar ao direito ao subsídio de renda:
1 Se o agregado familiar dispuser de um rendimento anual bruto inferior a 3 salários mínimos nacionais anuais, qualquer que seja a idade do arrendatário;
2 No caso de o arrendatário com idade igual ou superior a 65 anos e cujo agregado familiar receba um rendimento anual bruto inferior a 5 salários mínimos nacionais anuais.
