Terça-feira, 27 de Junho de 2006
O Testamento

O Testamento é o acto unilateral e revogável pelo qual uma pessoa dispõe, para depois da morte, de todos os seus bens ou de parte deles. Quer isto dizer que é um documento feito por uma pessoa (acto unilateral) sobre o destino dos seus bens depois da sua morte, mas que tal documento pode ser revogado. Assim uma pessoa pode fazer hoje um testamento, com determinados termos e, logo no dia seguinte, fazer um outro em termos completamente diferentes. Contudo o testador deve, no segundo testamento, declarar que revoga expressamente o anterior.

            Existem dois tipos de testamentos:

            Testamento Público -  se for escrito por Notário no seu livro de notas, na presença de duas testemunhas e contendo as formalidades exigidas por lei. Este tipo de testamento tem algumas semelhanças com uma escritura, já que o testador pode ficar com uma cópia do testamento. Daí chamar-se público.

            Testamento Cerrado – este testamento não pode ser feito por quem não possa ou não saiba ler. Deve ser manuscrito e assinado pelo testador, ou manuscrito por outra pessoa a pedido do testador e assinado por este. O testador pode conservar o testamento cerrado em seu poder, pode cometê-lo à guarda de terceiro ou depositá-lo em qualquer repartição notarial. A pessoa que tiver em seu poder o testamento é obrigada a apresentá-lo ao notário em cuja área o documento se encontre, dentro de 3 dias contados desde o conhecimento do falecimento do testador.

            No caso de pretender elaborar o seu testamento convém saber que a sua marcação depende da disponibilidade do cartório notarial. Todavia, são sempre considerados casos de urgência.

            Existe uma questão pertinente que se coloca. Quando alguém falece como podem os interessados saber se essa pessoa elaborou testamento. Podem contactar ou dirigir-se à Conservatória dos Registos Centrais, em Lisboa, serviços dos registos e notariado responsável pela organização e manutenção do índice geral de testamentos. A Conservatória dos Registos Centrais deve prestar as informações que lhe forem solicitadas pelos interessados sobre a existência dos testamentos registados no índice geral e sobre a data e repartição em que esses foram lavrados. As informações sobre testamentos só podem ser prestadas mediante requerimento acompanhado da certidão de óbito do testador ou a pedido do próprio testador ou do seu procurador com poderes especiais.

 



publicado por Elisa Santos às 10:27
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Quarta-feira, 21 de Junho de 2006
O Contrato de Mediação Imobiliária

A actividade de mediação imobiliária encontra-se regulada no Decreto-Lei nº 211/2004, de 20 de Agosto e é aquela em que por contrato, uma empresa se obriga a diligenciar no sentido de conseguir interessado na realização de negócio que vise a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis (compra e venda de bens imóveis), a permuta (troca), o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posição em contratos.

            Só as empresas licenciadas pelo Instituto de Mercados de Obras Públicas e Particulares (IMOPPI) podem exercer a actividade de mediação imobiliária.

            No termos do artigo 19º do citado Decreto-Lei nº 211/2004, o contrato de mediação imobiliária está sujeito à forma escrita e dele devem constar obrigatoriamente:

1)      Identificação completa das partes com a indicação da denominação e o número de licença da mediadora.

2)      Identificação das características do bem imóvel que constitui objecto material do contrato, com especificação de todos os ónus e encargos que sobre ele recaíam – se, por exemplo, o imóvel se encontra hipotecado.

3)      O prazo de duração do contrato – se nada for dito a este respeito, a lei impõe o prazo de 6 meses.

4)      As condições de remuneração, montante ou percentagem e a forma como o pagamento deve ser efectuado, com a indicação da taxa de IVA aplicável.

De acordo com o estipulado no Decreto-Lei em causa, a remuneração decorrente do serviço prestado pela mediadora, só é devida com a conclusão do negócio em causa. Ou seja, só haverá lugar ao pagamento:

      - Aquando da celebração da escritura pública de compra e venda;

      -  No momento da celebração do contrato de arrendamento.

      Encontra-se pois expressamente vedado às empresas de mediação imobiliária, receberem quaisquer quantias a título de remuneração ou de provisão, antes dos momentos atrás assinalados, com excepção de duas situações: após a celebração do contrato-promessa, se for o caso e as partes assim o acordarem; ou quando o contrato de mediação imobiliária for realizado em regime de exclusividade e o negócio não se concretizar por causa imputável ao cliente.

            Se tiver celebrado um contrato de mediação imobiliária e não estiver satisfeito com o serviço que tem vindo a ser efectuado, saiba que estas empresas são obrigadas a ter disponível em cada estabelecimento, um livro de reclamações sobre a qualidade dos serviços e o modo como foram prestados. A reclamação deve ser enviada no prazo de 5 dias ao IMOPPI que é a entidade reguladora da actividade de mediação imobiliária.

            Resta dizer que a escritura pública ou o documento particular que titule negócio sobre bem imóvel, deve mencionar se o mesmo foi objecto de intervenção de mediador imobiliário, com a indicação, em caso afirmativo, da respectiva denominação social e número de licença, bem como a advertência das consequências penais em que incorrem os intervenientes se faltarem à verdade sobre esse facto – crime de falsidade de depoimento ou declaração.

 



publicado por Elisa Santos às 16:30
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Terça-feira, 13 de Junho de 2006
O I.M.T - Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis

Este imposto veio substituir a antiga SISA e incide sobre as transmissões onerosas de imóveis, das quais o exemplo mais comum é a compra e venda. Todavia, o imposto também incide sobre as promessas de aquisição e de alienação, logo que verificada a tradição para o promitente adquirente, ou quando este esteja usufruindo os bens. Ora bem, todos sabemos que para se celebrar uma escritura de compra e venda é necessário apresentar no cartório notarial o comprovativo do pagamento do IMT. Só que desde a entrada em vigor do Código do IMT, o notário só poderá reconhecer as assinaturas do contrato promessa de compra e venda se se fizer prova de que o IMT está pago. Isto não se aplica a todos os contratos promessa, mas apenas àqueles em que o promitente comprador toma posse do bem e, para além disso, no contrato promessa fique consignado que o promitente comprador pode transmitir / vender a sua posição contratual. Exemplificando: imaginemos que alguém compra uma casa e celebra só o contrato promessa. Todavia, a casa está paga e o comprador ocupa a casa. Isto fazia-se para evitar o pagamento da SISA. A mesma casa ia sendo vendida, sem celebração de escrituras, precisamente para evitar o pagamento de impostos. Agora isso já não pode acontecer, pois se alguém quiser celebrar um contrato desse tipo, para que o contrato seja absolutamente seguro, as assinaturas devem ser reconhecidas notarialmente. O notário só reconhecerá as assinaturas se se juntar o comprovativo do pagamento do IMT.

            Quanto às respectivas taxas de IMT, os prédios rústicos liquidam 5% sobre o valor da venda. Os prédios urbanos ou as fracções autónomas (apartamentos) destinados exclusivamente à habitação, estão isentos até ao valor de € 83.500,00. Acima desse valor, haverá que fazer várias contas, já que o pagamento é feito em função de vários escalões de valor e tem algumas reduções. Ou seja, só caso a caso é que se poderá dizer quanto haverá a pagar.

            Resta dizer que o IMT pode ser pago em qualquer Serviço de Finanças, não sendo obrigatória a sua liquidação no Serviço da localização do bem.



publicado por Elisa Santos às 11:28
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Quarta-feira, 7 de Junho de 2006
O Destino dos Bens Penhorados

Na semana passada tecemos algumas considerações sobre a penhora. Parece agora importante esclarecer, de forma geral, sobre o que acontece aos bens depois de efectuada a penhora.

            Depois de efectuada a penhora várias situações poderão ocorrer, nomeadamente:

1) Pagamento Voluntário – o executado/devedor paga a dívida. Ao pagar a dívida será emitido um documento comprovativo do pagamento que deverá ser entregue no tribunal para que a penhora seja suspensa até ao pagamento das custas judiciais. Com o pagamento das referidas custas a penhora extingue-se.

2) Pagamento em Prestações – se o credor (exequente) e o devedor (executado) chegarem a acordo quanto ao pagamento em prestações, podem requerer a suspensão da instância. Ou seja, o processo fica «parado» até que as prestações se encontrem pagas e o processo terminará quando estiverem liquidadas as custas judiciais. Todavia importa referir que a falta de pagamento de qualquer das prestações, nos termos acordados, importa o vencimento imediato das seguintes, podendo o credor requerer o prosseguimento do processo para satisfação das quantias que continuarem em dívida.

3) Adjudicação dos Bens Penhorados – o exequente (credor) pode requerer que os bens penhorados lhe sejam adjudicados para pagamento total ou parcial do seu crédito. Ou seja, se o credor chegar à conclusão que os bens penhorados lhe interessam para fins pessoais, para o exercício do seu comércio ou por considerar que os conseguirá vender por melhor preço, poderá requerer a sua adjudicação. Se os bens lhe forem adjudicados, ficam os mesmos a pertencer ao exequente que lhes dará o destino que bem entender.

4) Venda dos Bens – a venda mediante propostas em carta fechada constitui a regra para a venda dos bens penhorados. À venda deverá ser dada a necessária publicidade através de publicação de anúncios no jornal e da afixação de editais. Até à data e hora designadas para a abertura de propostas, qualquer pessoa, excluindo o executado / devedor, pode apresentar a sua proposta, em carta fechada, na secretaria do tribunal. O proponente deve identificar-se pelo seu nome, estado civil, domicílio e número de contribuinte. O proponente deve juntar à própria proposta, como caução, um cheque visado ou uma garantia bancária, correspondente a 20% do valor base dos bens. O proponente cuja proposta seja aceite deve proceder ao depósito, numa instituição de crédito, no prazo de 15 dias, da totalidade ou parte do preço em falta, juntando ao processo o comprovativo do depósito. Mostrando-se o preço pago, os bens são entregues ao proponente, passando este a ser deles proprietário.



publicado por Elisa Santos às 12:27
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Quinta-feira, 1 de Junho de 2006
A Penhora

A penhora consiste na execução dos bens do devedor para satisfação dos direitos dos credores. Ou seja, pela penhora procede-se à apreensão dos bens do devedor, deixando este de os poder vender, a fim de, mediante a sua venda, realizada pelo tribunal, se proceder ao pagamento da dívida e das custas do processo.

            Em princípio todos os bens do devedor podem ser penhorados. Diz-se, em princípio, porque existem bens que são absoluta ou relativamente impenhoráveis, e que é conveniente conhecer:

1) Bens isentos de penhora por disposição especial: é o caso do crédito de alimentos; dos manuscritos inéditos, esboços, telas ou esculturas, quando incompletos, salvo oferecimento ou consentimento do autor; crédito proveniente do direito às prestações decorrentes de acidentes de trabalho e doenças profissionais; subsídios de férias e de Natal dos funcionários públicos; direito de subsídio de morte de funcionário público.

2) Objectos especialmente destinados ao exercício do culto público.

3) Túmulos: abrange toda a espécie de sepulturas ou jazigos, incluindo quaisquer objectos que as adornem, mas apenas a partir do momento em que estejam colocados no cemitério.

4) Bens imprescindíveis a qualquer economia doméstica que se encontrem na residência do devedor, salvo se se tratar de execução destinada ao pagamento do preço da respectiva aquisição ou do custo. Isto quer dizer que, em princípio não se pode penhorar o frigorífico, por exemplo, por ser indispensável à vida doméstica; todavia o referido frigorífico poderá ser penhorado se for para pagar o seu custo de aquisição (compra a crédito) ou a sua reparação. O que são bens imprescindíveis a qualquer economia doméstica não se trata de um conceito pacífico: tanto se pode entender que um terno de sofás é imprescindível, como não; o mesmo se podendo dizer do microondas; já o fogão, o esquentador, camas, mesas e cadeiras é pacífico que são imprescindíveis.

5) Instrumentos indispensáveis aos deficientes e os objectos destinados ao tratamento de doentes.

6) Instrumentos de trabalho e os objectos indispensáveis ao exercício da actividade ou formação profissional do executado – a razão desta isenção relativa prende-se com a necessidade de garantir a subsistência do executado-devedor, através do exercício da sua actividade profissional.

7) Dois terços de vencimentos, salários e outras prestações: em regra só pode ser penhorado até ao máximo de 1/3 dos vencimentos, salários, ou prestações de natureza semelhante, auferidos pelo executado ou prestações periódicas pagas a título de aposentação ou de qualquer outra regalia social, seguro, indemnização por acidente ou renda vitalícia ou de quaisquer outras pensões de natureza semelhante. Contudo existe um limite mínimo e um limite máximo. Assim, por exemplo, a penhora de 1/3 não pode deixar o executado com um rendimento inferior ao salário mínimo nacional; quanto ao limite máximo: a penhora de 1/3 não pode ser superior a três salários mínimos nacionais.

8) Penhora de dinheiro ou de saldos bancários – é passível a totalidade da sua existência com o limite impenhorável correspondente a um salário mínimo nacional.

 



publicado por Elisa Santos às 10:38
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